致股東報告書
京站實業股份有限公司
致股東報告書
首先，誠摯感謝長期以來對Qsquare京站時尚廣場的愛護與支持。回顧過去一年，經營環境充滿變數與挑戰，我們面臨了全球關稅政策的不確定性、國內經濟呈現K型發展導致的消費兩極化；同時，更需應對營運成本壓力、產業結構性缺工，以及全台百貨購物中心持續擴點的激烈競爭，京站在董事會及高階經營團隊帶領，114年銷售總額達70億，並為公司營運帶來獲利。
依據經濟處統計處資料，114年綜合商品零售業(含百貨、超市、便利商店、量販店及其他零售)較113年營業額成長3%，惟百貨業較113年僅成長1.4%。顯示未來的營運規劃，應全面結合科技創新、以數位化和全通路為核心，配合個性化商品、環保需求以及優質的顧客服務，才能在競爭激烈中脫穎而出，吸引更多消費者以及維持長期競爭力。
京站除持續積極提升數位零售應用能力，電商業務發展持續成長。營運主軸為：
（一）配合日勝生集團永續綠生活概念，結合京站核心價值，以ESG永續發展為營運目標。
（二）持續加速數位化推展，善用網路無空間限制的特性，打破實體空間限制，並強化電商 平台的相關功能，緊密整合線上線下的銷售與服務，提供更完善的全通路銷售模式。
（三）行銷策略以經營分眾行銷，發揮社群口碑影響力，創造新話題。商品面持續致力於體驗式、主題式商品、ESG永續發展，與台灣在地友善環境品牌合作，擴大生活風格實踐永續概念，達到善的循環。
此外，國內百貨業已進入『大者恆大』的集團化競爭階段，尤以日系資本挾其雄厚資源，透過連鎖化經營積極展店，藉此擴大市佔並優化進貨成本結構。展望民國115年，全台各地預計仍將有多座大型商場陸續投入營運，市場供給持續增加。面對此一變局『持續積極展店』不僅是本公司擴大經濟規模的策略，更是確保長期競爭優勢的關鍵佈局。在此，為各位股東報告本公司目前實際營運中據點經營狀況：
- A. 京站時尚廣場台北店、中山營業所(心中山商場)及京站數位：京站時尚廣場台北店今年開店17年，為上班族的下班第一站，以『食的創意、裝的品味、趣的發現、遊的新奇』四項主題，並結合行動Q卡以及Qonline網購服務，提供消費者全通路購物體驗；心中山商場於108年第二季全面開幕，全區以餐飲為主軸，並以『饗樂‧悠遊』為經營定位。台北店(含心中山商場及京站數位)114年度營業額佔整體比例為94%。
- B. 新店分公司(京站時尚廣場小碧潭店)：此商場連結小碧潭捷運站，結合商辦、住宅、捷運、觀光等全方位複合式機能之小碧潭商場，1~4樓有知名居家品牌進駐，5樓則由本公司打造以餐飲為主軸之複合式賣場，111年12月正式命名「新美河購物廣場」；112年4月完成美食街改裝，調整為兩間主題餐廳。113年再調整部分區域，新增四家主題餐廳。新店分公司114年度營業額佔整體比例為6%。
展望115年度，延續日勝生集團五大核心：創造價值、多元共榮、持續創新、協同合作、永續發展為主軸，達成永續綠生活願景。本公司在行銷活動策略，持續整合品牌資源、增加數位科技體驗活動，利用大數據及AI技術，針對顧客偏好進行精準行銷，強化顧客黏著度提高聚客力；策劃引入更多體驗式行銷手段，增強消費者的購物體驗並促進購買決策；策動ESG議題，與永續品牌、非營利機構等合作相關活動，響應綠色環保。在商品面，擴大引進新興話題品牌，特別是具備綠色、永續發展理念的品牌，並強化高附加價值的區域專櫃，創造話題，增加客流量、增加話題業種及強化區域結構。改裝強化科技感、沉浸式體驗；多元開發話題業種快閃櫃。電商業務重點將延續服務性質產品，並不斷與不同類型的外站平台合作提升流量。同時，環保意識提升，消費者更關注綠色物流及包裝的永續性，這將促使電商平台優化供應鏈管理，並導入更多環保措施來應對市場需求，本公司亦將首度併入餐飲事業，作為集團轉型多角化經營之起點。
在資本面，本公司已於107年3月31日興櫃掛牌，未來將依照主管機關之法令規定申請上市(櫃)。本公司將持續擴展新商場及線上線下通路之整合，高品質的多角化經營，以提升整體營運規模，並強化落實ESG議題，持續創造企業之最大價值，並將經營成果回饋予各位股東，也衷心企盼各位股東能給予本公司支持。
以下茲就本公司114年度之經營成果及115年度展望向各位股東報告：
一、114年度營業結果
(一) 營業計畫實施成果
單位：新台幣仟元；%
| 項目 | 114年度 | 113年度 | 成長率% |
|---|---|---|---|
| 營業收入 | 1,323,472 | 1,339,492 | -1.20 |
| 稅後淨利 | 198,297 | 189,813 | 4.47 |
(二) 預算執行情形
本公司114年度並未編製財務預測。
(三) 財務收支及獲利能力分析
1. 現金流量之變動分析
單位：%
| 項目 | 114年度 | 113年度 | 變動比例 |
|---|---|---|---|
| 現金流量比率 | 29.31 | 41.91 | -30.06 |
| 現金流量允當比率 | 470.29 | 104.48 | 350.12 |
| 現金再投資比率 | 33.40 | 20.38 | 63.89 |
2. 獲利能力分析
單位：%
| 項目 | 114年度 | 113年度 | 變動比例 |
|---|---|---|---|
| 資產報酬率 | 5.07 | 4.49 | 12.92 |
| 權益報酬率 | 15.47 | 15.70 | -1.46 |
| 純益率 | 14.98 | 14.17 | 5.72 |
| 每股盈餘(元) | 3.30 | 3.16 | 4.43 |
(四) 研究發展狀況
本公司之營業項目係為百貨零售業，主要為提供消費者購物、餐飲等服務，故無技術及研發等項目。但本公司將視公司發展策略、環境變化等不斷創新及發展營運模式。
二、115年度營業計劃概要
(一) 經營方針
京站時尚廣場，始終秉持核心理念「顧客至上、團隊合作、創新挑戰、永續經營」為最高經營管理原則。面對消費趨勢的改變，因應Q卡友的年輕化，透過改裝品牌的替換，增加話題業種及強化區域結構。數位購物與實體購物整併串連，也越多科技創新體驗，來提供顧客線上服務及全方位通路的購物經驗。京站時尚廣場紮根十七餘年，始終秉持核心理念，未來也將持續以此核心理念為經營圭臬。並透過併購具備市場潛力的餐飲品牌，實現由傳統零售/通路端向餐飲品牌端的垂直整合，強化集團在實體消費生態圈的覆蓋率。
(二) 預期銷售數量及其依據
依據行政院主計總處國民所得統計評審會於115年2月13日發布之「國民所得統計及國內經濟情勢展望」，主計總處預測台灣115年經濟成長率為7.71%，並指出GDP規模突破1兆美元、每人GDP4萬4,181美元，全年CPI上漲1.68%。
在外需方面，主計總處指出受惠於AI與高效能運算等新興科技應用需求，以及雲端服務業者（CSP）資本支出增加，出口動能維持強勁；並在出口與投資引申需求帶動下，預測115年商品出口年增率22.22%、進口年增率13.87%，剔除物價因素後，商品及服務輸出實質成長12.68%、輸入實質成長9.06%。
在內需方面，主計總處認為上市櫃公司獲利良好，有助於薪資調升與股利發放、挹注家庭可支配所得，並在股市財富效果等因素支撐下，預測115年民間消費實質成長2.51%。投資方面，主計總處指出在AI基礎設施相關硬體需求強勁、供應鏈擴產與研發能量擴增等帶動下，雖房市仍淡可能約制部分動能，仍預測115年固定投資實質成長4.08%（含公共投資）。
(三) 重要之產銷政策
- 1.打造差異化體驗競爭力 由於國內百貨公司產品同質性高，必須建立與同業產品的差異化，才能吸引消費者前來購買。因此，京站時尚廣場將持續強化各店賣場之體驗魅力，關注新生代族群消費動向，以建立市場差異區隔之行銷策略，強化本身競爭力。
- 2.高品質服務提升體驗價值 現今社會，顧客至實體店鋪消費不只是單純物資購買，更多的是需要被重視的感覺。因此打造有品味的消費環境及高品質的服務，講究商場的陳列布置，作好顧客服務，營造舒適的購物氣氛，以達成集客與提升業績之效果，本公司高服務品質獲社會肯定，112年榮獲工商時報第二屆「台灣客服中心評鑑」金牌獎。
- 3.深化會員經營 以食裝趣遊點數兌換行銷為重點，以有態度的生活美學為策略核心，運用點數兌換行銷機制，提供會員旅遊、閱讀、展覽等，提升各種生活美學之涵養，鞏固及擴增會員族群，並藉此深化會員，會員人數已於114年度達119萬人，並穩定成長中，未來將持續擴大深耕會員經營，維護良好互動關係。
- 4.ESG永續體驗深化綠生活實踐 聚焦於ESG，以體驗行銷帶入環保推廣，善盡社會企業責任，並以日勝生集團永續綠生活為核心，持續致力於ESG發展。113年京站王大政總經理、劉育全副總經理、林宜靜協理榮獲經理人月刊第17屆永續經營組「100MVP經理人」。
- 5.跨足餐飲事業 公司於115年1月完成京饌餐旅事業股份有限公司(以下簡稱京饌餐旅)67%股權收購，將其併入京站之子公司，京饌餐旅為百八魚場餐飲股份有限公司將其旗下品牌百八魚場、漉海鮮蒸汽鍋及海宴新台菜相關業務及人員分割移轉所設立之新設公司。併入京饌餐旅將可擴大整體營收規模，並結合百貨商場優勢，以發揮合併綜效。
三、未來公司發展策略
(一) 連鎖化拓展
由於百貨業已走入集團化競爭，因此積極擴點為本公司長期發展之重要計畫，以「最佳營運據點、最合理投資價格及符合公司品牌形象」之原則，開發新據點及新品牌，藉由連鎖經營方式，提高市場佔有率、擴大採購規模、降低經營與進貨成本，以提供顧客價格合理的商品及提高公司知名度。
(二) 多角化經營
有鑑於國內市場漸趨飽和，公司未來將朝向多角化之經營模式，不侷限商場面積、形式、業態，彈性調整銷售商品之比重，運用靈活的經營策略，藉以有效提升來客數帶動整體業績穩定成長，並持續進行百貨相關事業轉投資評估，以完整消費生態圈。
(三) 數位化推進
試著利用有別於傳統零售的經營思維、方法與工具，積極導入數位科技，強化線上線下數位網絡整合，藉以達到增進銷售、效率或顧客體驗之實踐。
四、外部競爭環境、法規環境及總體經營環境之影響
(一) 外部競爭環境之影響
京站時尚廣場位處臺北車站交通樞紐，整合五鐵共構之位能優勢，具備極強的交通輻射力與集客力。隨觀光客穩定回流及大型活動帶動商圈熱潮，本公司將持續鎖定長途商務、國際觀光及通勤轉運之龐大客群。特別在「西區門戶計畫」逐步落成下，京站作為商圈內的重要成員，將受惠於區域發展的共榮效應，進一步強化在核心地段的經營基礎。
面對大台北地區大型購物中心與Outlet持續擴張，零售競爭已由商品銷售轉向空間體驗與服務差異化。新興商場雖具備空間優勢，但京站核心競爭力在於「高頻次轉運人流」與「高效消費轉換」，能精準滿足都會客群對時間效率與生活質感的追求。為此，本公司動態調整櫃位結構，引進具備社交屬性的獨家餐飲與風格品牌，強化「目的性消費」吸引力，以確保在通路同質化挑戰下，維持穩定的經營績效。
在數位競爭方面，京站聚焦於「數位工具賦能實體通路」之策略。透過優化行動 App 與會員點數系統，將消費數據轉化為營運情報，輔助招商決策並實現行銷資源的精準投放。同時，本公司完善OMO（線上線下整合）模式，結合實體觸感體驗與數位便利性，彌補純電商之不足。未來將持續深化智慧場域應用，透過跨業態合作擴大會員生態系，在變動的環境中確保持續獲利能力與競爭優勢。
(二) 法規環境之影響
本公司隨時掌握各項國內外重要政策及法規變動情形，遵行法律規範，並及時諮詢會計師事務所、律師等專業人士意見，提供相關資訊作為經營階層決策之參考，以積極因應各類法規環境之變化，並適時調整本公司營運策略。
(三) 總體經營環境之影響
114年全球經貿環境雖受美國關稅政策波動影響，但我國經濟在人工智慧（AI）與新興科技應用需求強勁帶動下，展現極其卓越的成長動能。根據主計總處資料， 114年台灣經濟成長率高達8.68%，出口與民間投資之噴發式成長為國內經濟奠定了極其堅實的基礎。
在零售與餐飲業表現方面，儘管總體經濟成長強勁，但內需市場則呈現「結構性質變」之格局。114年全年度零售業總營業額為4兆8,448億元，較前一年微幅減少0.2%。觀察其中關鍵之「綜合商品零售業」，表現因業態不同而有所分化：百貨公司業全年度營業額為4,555億元，年增率僅1.4%，主因是國人出國旅遊熱潮持續湧現，海外旅遊預算大幅增加進而排擠國內高端與服飾商品之買氣（服飾類全年衰退2.6%）。相對地，餐飲業則展現強勁動能，全年度總營業額首度突破兆元大關，達1兆674億元，年成長2.9%，顯示民眾消費偏好已從實體商品購買轉向「體驗與社交型消費」。
物價方面，通膨壓力在114年獲得顯著緩解。114年全年度消費者物價指數（CPI）年增率為1.66%，不僅是4年來首度跌破2%之通膨警戒線，亦創下近5年來最低水準；而全年度生產者物價指數（PPI）年增率則為2.68%。這顯示在經濟維持高成長的同時，國內物價情勢已趨於平穩。
綜觀114年，本公司在「經濟高成長、物價趨穩」但「消費結構轉移」的環境下，深切感受到內需預算外流之挑戰。然而，憑藉京站在餐飲布局與體驗行銷的提前轉型，成功在高基期環境中維持營運韌性。
展望115年，台灣經濟預計將由114年的高速成長轉向「內外皆溫」的均衡格局。根據主計總處預測，台灣115年全年經濟成長率將達7.71%，表現優於全球平均水準。受惠於國內實質薪資調升，以及114年資本市場熱絡所產生的「正向財富效果」持續發酵，國人消費力預計將顯著提升。此外，隨全年度CPI年增率預期穩定在良性區間，通膨壓力的舒緩將為內需市場營造穩健的增長環境。
面對市場動能的轉向，京站持續透過「數位賦能」與「永續經營」作為核心發展方向。在數位應用方面，本公司著力於優化OMO(Online Merge Offline)全通路整合策略，期許透過大數據分析對接消費者行為之變遷，將線上的數位便利性與實體場域的情感體驗深度結合，以數據導向輔助決策，進一步轉化為經營韌性。在永續發展方面，本公司持續關注ESG執行對長期競爭力的影響，透過推動綠色建築減碳工程、營造多元共榮的社會影響力，並以誠信治理維護股東權益。本公司期許透過OMO策略帶動的動能，結合ESG實踐所建立的品牌價值，在變動的環境中持續鞏固經營基礎，並追求長期穩健的成長表現。
以上，謹在此向諸位股東女士、先生報告
最後敬祝各位股東
身體健康、萬事如意
京站實業股份有限公司
董事長林怡均