致股東報告書

京站實業股份有限公司
致股東報告書


  京站時尚廣場Qsquare自開幕以來,便以『下班第一站』為口號,以「食、裝、趣、遊」全新型態購物廣場亮麗登場,成功攻佔消費者的饕癮及購物慾,並為台灣首家以美食與時尚結合為主軸的商場,成為上班族群下班後聚餐、約會的新聚點。本公司即將於108年第四季邁入第10個年頭,且107年稅後淨利較去年成長6.72%,依舊繳出亮眼成績,顯示本公司之市場定位區隔、專櫃產品組合及商場行銷活動策略,已被市場認同及肯定。

  觀察現行百貨業,已走入集團化競爭,資本雄厚的集團可利用連鎖經營方式積極展店,提高市場佔有率、降低經營與進貨成本,以提供顧客價格合理的商品及提高公司知名度,因此積極展店也是本公司長期發展之重要計畫。在此,為各位股東報告本公司近期之展店及海外市場開拓之進度:

  • 中山捷運站-心中山案: 已於106年9月取得中山捷運總部大樓B1樓店舖及爵士廣場之經營權,全區以餐飲為主軸,並以『饗樂‧悠遊』為經營定位,以此規劃進駐品牌及相關活動之展演。配合中山帶狀公園整體之形象,打造彷若置身於歐洲廣場之意象氛圍。隨著心中山複合式藝文活動空間「爵士廣場」之啟用,全區則預定於108年第二季全面開幕。
  • 小碧潭捷運站-美河市案: 此案連結小碧潭捷運站,結合商辦、住宅、捷運、觀光等全方位複合式機能之美河市商場,1~4樓有知名居家品牌進駐,5樓則由本公司打造以餐飲為主軸之複合式賣場,目前預計108年第四季開幕。
  • 海外市場開拓: 預計與中國當地企業洽談評估綜合性地產商場合作案,針對當地之消費人口、習性與消費市場進行分析與評估。初期策略,以運用本公司團隊多年之百貨經驗,針對當地新開發案設立之百貨商場,提供有關商場規模及市場定位之諮詢服務,協助規劃與評估最符合當地消費市場之商場型態,進而尋求合作的機會。

  勤業眾信聯合會計師事務所於107年7月6日所刊登之之『消費品產業的三大趨勢』文章即指出,現今的消費品企業可透過觀測網路社群,掌握到最即時的消費者意見與消費偏好趨勢變化,擅於操作網路溝通手法的企業將可自與網路社群的互動中獲利,甚而自社群媒體挖掘消費者洞察,獲得更貼近消費者需求的創新策略。

  電商不應只是實體以外的另一條銷售通路,而是掌握客戶資料的實驗場。消費者透過線上通路進行的所有瀏覽、消費步驟都會被記錄下來,成為可供分析、掌握行為模式的數據資料,讓業者得以研擬後續交叉銷售(cross-selling)及升級銷售(up-selling)策略。因此,對於實體通路之業務受到電商興起之影響,已為成不可逆之趨勢。本公司除百貨本業外,尚有轉投資子公司京站數位廣場(股)公司,其所創立之Q online平台,即為本公司之線上通路,並以行動APP架設平台,滿足消費者隨時隨地即時上線消費之購物慾。因此,如何同時刺激線下購買、創造線上差異性之商機,即是本公司在線上線下通路整合所需面臨的挑戰。本公司將持續研擬與子公司京站數位公司如何採行電商及實體通路雙管齊下之經營模式,以維持本公司之營收成長。

  展望108年度,本公司在行銷活動策略面,將持續以創新力,不斷開創同業之先例,讓顧客感受到商場裡盡是令人讚嘆的創意點子;在商品面,則持續投注新穎、國際化之概念店,以增加產品之差異化,讓顧客耳目一新的感官享受;在資本面,本公司已於107年3月31日興櫃掛牌,將依照主管機關之法令規定申請上市(櫃)。本公司將持續評估展店、海外拓點計畫及線上線下通路之整合,以提升整體營運規模,期許能持續創造企業之最大價值,並將經營成果回饋予各位股東,也衷心企盼各位股東能給予本公司支持。

  以下茲就本公司107年度之經營成果及108年度展望向各位股東報告:


一、107年度營業結果

(一) 營業計畫實施成果

單位:新台幣仟元;%

項目 107年度 106年度 成長率%
營業收入 1,413,400 1,367,312 3.37%
稅後淨利 288,645 270,475 6.72%
(二) 預算執行情形

本公司107年度並未編製財務預測。


(三) 財務收支及獲利能力分析

1. 現金流量之變動分析

單位:%

項目 107年度 106年度 變動比例
現金流量比率 23.22 72.10 -67.79
現金流量允當比率 271.44 226.49 19.85
現金再投資比率 10.70 72.81 -85.30

2. 獲利能力分析

單位:%

項目 107年度 106年度 變動比例
資產報酬率 10.87 9.08 19.72
權益報酬率 26.94 28.04 -3.92
純益率 20.42 19.78 3.24
每股盈餘(元) 4.81 4.51 6.65
(四) 研究發展狀況

  本公司之營業項目係為百貨公司業,主要為提供消費者購物、餐飲等服務,無技術及研發等項目。但本公司將視公司發展策略、環境變化等不斷創新及發展營運模式。


二、108年度營業計劃概要

(一) 經營方針

  百貨公司業也是服務業,最重視的即是消費者物質及心理層面的滿足,因此,面對變動快速的環境,京站時尚廣場將持續以極為顛覆傳統百貨的經營思維,讓顧客感受到商場裡頭盡是令人讚嘆的創意點子;108年適逢京站時尚廣場10周年,本公司將結合環保與公益等議題規劃10周年慶活動,並特別企劃「百萬綠行動」與「樂樂書屋讀樂計畫」活動響應環保,以行動落實友善環境、愛護地球;此外,為提供顧客舒適環境與創新選擇,108年第一季京站本館將進行大規模之年度改裝,美食、女鞋及飾品等區域將引進具話題性之新品牌,以嶄新風貌呈現給消費者。除京站本館,108年第四季更將營業觸角延伸至新北市-小碧潭捷運站,新店美河市商場5F將打造以美食餐飲為主之「京站森林食光」;107年開幕之心中山「爵士廣場」更將京站商圈向北延伸,並使區域商圈更為活絡,預計108年第二季將有新品牌進駐,預期可望帶來更多人潮。


(二) 預期銷售數量及其依據

  依據經濟部統計處所公布107年綜合商品零售業營業額,仍較106年同期成長4.18%,且依照台灣經濟研究院針對108年總體經濟之預測來看,民間消費成長率預為2.18%。在內需方面,107年上市櫃公司營收創新高,帶動企業調薪積極,累計107年前11月總薪資成長幅度創100年以來新高。展望108年國內經濟呈現溫和成長,可望帶動國人消費支出增加,且在商圈擴大效應下,可有效提高聚客力,這些因素將可維持百貨業未來市場之活絡,因此預期營收仍有成長之空間,惟百貨業者必須強化本身競爭力,藉此提升消費者購買意願。


(三) 重要之產銷政策
  • 產品差異化: 由於國內百貨公司產品同質性過高,必須建立產品的區隔性,才能吸引消費者前來購買,因此,京站時尚廣場將持續投注新穎、國際化之概念店,以增加產品之差異化,強化本身競爭力。
  • 提高服務品質: 網路及電視購物雖強勁成長,但看得到卻摸不到,也感受不到,因此塑造高格調的消費環境及高品質的服務,講究商場的陳列布置,作好顧客服務,營造溫馨的購物氣氛,以達成集客與提升業績之效果。
  • 會員經營: 以食裝趣遊點數兌換行銷為重點,以有態度的生活美學為策略核心,運用點數兌換行銷機制,提供會員旅遊、閱讀、展覽等,各種生活美學之涵養,鞏固及擴增會員族群。

三、未來公司發展策略

(一) 連鎖化:

  由於百貨業已走入集團化競爭,因此積極擴點為本公司長期發展之重要計畫,藉由連鎖經營方式積極展店,提高市場佔有率、擴大採購規模、降低經營與進貨成本,以提供顧客價格合理的商品及提高公司知名度。


(二) 國際化:

  有鋻於國內市場漸趨飽和,運用本公司經營團隊對於商場經營之know-how往國外發展,與國外大型集團簽訂MOU,將本公司之經營技術輸出,有助於營收之成長,並走向國際化。


(三) 異業結盟:

  利用異業結盟策略,與銀行合作推出優質之聯名卡,提供折扣及禮品贈送等優惠方案,以建立顧客對本公司之忠誠度。


(四) 國際性大型活動:

  藉由舉辦國際性大型活動,吸引人潮、創造話題性,進而促進顧客消費。


四、外部競爭環境、法規環境及總體經營環境之影響

(一) 外部競爭環境之影響

  京站時尚廣場位處於交通轉運,匯集台鐵、高鐵、長途客運、台北捷運及機場捷運等交通動脈,因此平假日人潮多,商場潛在消費腹地大,有助於吸引長途商務或觀光旅運之消費市場。但因網路購物、電視購物強勁成長,且百貨同業為促銷下猛藥、折扣戰,易造成營運成本大幅增加。再加上近幾年,大型購物中心、outlet商場陸續開幕,提高百貨零售業之市場競爭度。因此,加強市場區隔及品牌形象,並提供和市場定位相符之產品,將是本公司持續努力之目標。


(二) 法規環境之影響

  本公司隨時掌握各項國內外重要政策及法規變動情形,並及時諮詢會計師事務所、律師等專業人士意見,提供相關資訊作為經營階層決策之參考,以因應國內外重要政策、法律變動所造成之衝擊,並適時調整本公司營運策略。


(三) 總體經營環境之影響

  近年來國內房市與股市表現較為低迷,造成民眾財富縮水,對於高端消費力有部分排擠影響,因此對於百貨公司營運狀況較為壓抑。再者國內百貨公司市場飽和,也讓業者對於投資態度趨向保守。相較之下,近年來國內大型購物中心及暢貨中心投資開發的腳步加快,且因應消費者行為改變而調整業態,使得購物中心在集客能力的優勢得以彰顯,且新增商場在主題風格特色與消費者體驗服務等方式也較為鮮明。

  因此,面對變動快速的零售業環境,京站時尚廣場既是結合時尚、環保、科技的新型態百貨,也是「流行創意提案」的購物賣場,將持續以極為顛覆傳統百貨的經營思維,讓顧客感受到商場裡頭盡是令人讚嘆的創意點子;此外,也積極引進更多特色餐飲,舉辦藝文、展演及搭配節慶等各式活動,讓顧客到百貨公司不再以購物為主要目的,而是將購物與休閒及娛樂功能充分結合,發揮實體百貨之通路優勢,增添消費之附加價值;還有貼心的客製化服務,以心領會顧客的需要,再輔以行動力落實顧客至上的服務熱忱,期許能讓顧客在享受購物之餘也能盡情享受生活。


以上,謹在此向諸位股東女士、先生報告
最後敬祝各位股東

身體健康、萬事如意

京站實業股份有限公司
董事長黃森義